De huizenprijzen op Curaçao zijn in korte tijd geëxplodeerd. In afgelegen gebieden als Westpunt en Bandabou zijn woningen die in 2010 nog voor XCG 113.000 werden verkocht, in 2021 al gemiddeld XCG 339.000 waard, en in 2025 geprijsd richting XCG 984.500 en zelfs boven de XCG 1.790.000. Dit staat in schril contrast met het gemiddelde maandsalaris van ongeveer XCG 3.500. Voor de meeste Curaçaoënaars is een koopwoning daardoor een onbereikbaar ideaal geworden. Dat schrijft financieel expert Thomas Domhoff, directeur GI-RO Settlement Holding N.V., in deze analyse voor Caribisch Netwerk.
Deze scheefgroei wordt niet alleen gevoed door schaarste aan betaalbare woningen, maar vooral door een aanhoudende instroom van buitenlands kapitaal. Europese, Canadese en Amerikaanse investeerders kopen massaal vastgoed aan. Het gevolg: lokale kopers worden verdrongen, hele wijken veranderen van karakter, en de woningmarkt transformeert van woonplek tot beleggingsmarkt.
Buitenlandse investeringen stuwen prijzen
De cijfers zijn onmiskenbaar, en in de afgelopen drie jaar zijn prijzen in sommige segmenten verdubbeld tot verdrievoudigd. Met name het middensegment – woningen tussen XCG 450.000 en XCG 750.000 – is onder druk komen te staan. Buitenlandse kopers betalen zonder blikken of blozen contant of met eigen kapitaal, terwijl lokale gezinnen vaak afhangen van hypotheektoetsen en beperkte inkomens.
Thomas Domhoff
Zusterlanden als spiegel: Aruba en Bonaire
De koers van Curaçao dreigt dezelfde kant op te gaan als die van Aruba en Bonaire. Op Aruba is sinds de jaren 80 langzamerhand sprake van een structurele kloof tussen woningvoorraad en lokaal inkomen. Velen trekken noodgedwongen bij familie in, wonen in gedeelde huurhuizen of verlaten het eiland. De roep om regulering klinkt daar steeds luider, mede gevoed door sociale onrust en het afkalven van woonzekerheid over de laatste 40 jaar.
Op Bonaire voltrok zich in een veel kortere tijd, in 15 jaar, sinds het eiland een BES gemeente werd, een vastgoedverschuiving waarbij de meerderheid van de woningen in handen is gekomen van niet-inwoners. Wijken zijn getransformeerd tot toeristische zones met vakantieappartementen, terwijl lokale bewoners structureel buiten de markt vallen. Op Curaçao lijkt de transformatie in amper een kleine 10 jaar te gebeuren. Beide eilanden dienen als waarschuwing: laat woningbeleid geen bijzaak worden.
Buitenlandse modellen als inspiratie
Curaçao staat hierin niet alleen. Ook elders in de wereld is deze problematiek onderkend. Spanje, Zwitserland, Oostenrijk en Canada voerden al ingrijpende maatregelen door. In Spanje moet sinds april 2025 elke toeristische verhuur eerst goedgekeurd worden door 60% van de mede-eigenaars in een appartementencomplex. Ook geldt een registratieplicht en hogere overdrachtsbelasting voor buitenlandse kopers. Barcelona heeft zelfs een verbod op nieuwe Airbnb-licenties ingevoerd. Zwitserland kent sinds de jaren ’80 de Lex Koller, die restricties oplegt aan niet-residenten: zij mogen slechts één woning kopen van maximaal 250 m² en moeten die minimaal vijf jaar aanhouden voor doorverkoop. In Oostenrijk geldt in veel regio’s een volledig verbod op aankoop door buitenlanders zonder permanente verblijfsstatus. Ook zijn speciale commissies ingesteld die elke aankoop toetsen op maatschappelijk belang.
Canada, tenslotte, voert in British Columbia een ‘Speculation and Vacancy Tax’ van 2% op de getaxeerde waarde van woningen die niet permanent bewoond of langdurig verhuurd worden. Het resultaat: 26% minder beleggingsaankopen in drie jaar tijd. Deze maatregelen ontmoedigen speculatief bezit en beschermen de lokale woonfunctie zonder buitenlandse investeringen af te stoten.
Wat kan Curaçao doen?
Het is tijd dat Curaçao een eigen combinatie van maatregelen opstelt. Voorstellen die nu al uitvoerbaar zouden kunnen zijn:
-Verhoogde overdrachtsbelasting voor niet-residenten: tot 100% bovenop het standaardtarief.
– Vergunningplicht voor buitenlandse aankopen, behalve bij langdurig verblijf (meer dan 183 dagen).
– Maximale woonoppervlakte per buitenlands eigendom: 250 m².
– Projectontwikkelaars gericht op verkoop aan niet-residenten en buitenlands kapitaal moeten verplicht 20% van hun woningen in het betaalbare (midden-)segment realiseren.
– Registratieplicht: iedere woning moet op naam van de uiteindelijke eigenaar (UBO) geregistreerd worden, gekoppeld aan het CRIB-en Kadaster-systeem.
– Beleggingstaks: jaarlijks XCG 7.000–12.000 extra belasting voor niet-residenten met meerdere panden.
Deze maatregelen zijn juridisch uitvoerbaar, gebaseerd op internationaal precedent, en gericht op het terugbrengen van de woningmarkt naar haar oorspronkelijke functie: wonen.
Aansluiting bij het nieuwe MFK-regeerakkoord
Daarnaast zijn de maatregelen direct terug te koppelen aan minstens vier belangrijke pijlers uit het nieuwe regeerakkoord: Bij Wonen en Huisvesting onderstreept men de urgentie van meer woningen voor de lokale bevolking als men spreekt over: “Promové un plan nashonal pa stimulá konstrukshon di kas pa hende ku ta biba riba e isla” en “Promové kas na preis aseptabel pa gruponan vulnerabel i hende nobo.” Het regeerakkoord bevestigt dus dat woningbouwbeleid een speerpunt wordt, maar werkt dit (nog) niet uit met quota, fiscale prikkels of regulering van beleggingen en speculatie.
Op het gebied van sociale bescherming en inkomensongelijkheid spreekt het akkoord over “Mehorá nivel di bida di hende riba e isla” en “lucha kontra desigualdat sosial.” Hier sluit de lopende extreme stijging van huizenprijzen niet bij aan, en vergt dus overheidsingrijpen om ongelijkheid structureel tegen te gaan. Regulering van buitenlandse eigendom en verhuur wordt zodoende een “must”.
Ook spreekt het regeerakkoord over Toerisme en Leefbaarheid als men het heeft over “Nos ke desaroyá turismo di manera sostenibel, ku benefisio real pa komunidat”, en “e preshon riba bario no mester bira kargá pa residente.” Dit sluit naadloos aan bij zaken als een vergunningplicht voor toeristische verhuur, betaalbare bouwquota voor het middensegment voor elk nieuw project in de wijken, en het terugdringen van investeringsobjecten die alleen maar de Airbnb-dominantie in woonwijken vergroot.
Verder maken de voorstellen in het akkoord op Fiscaal en Juridisch gebied alle ruimte voor de noodzakelijke maatregelen puur gericht op investeringen en beleggingen in woningen. “Modernisashon di e sistema fiskal”, en “Estruktura pa hasi impuesto mas husto”, zijn noodzakelijke maatregelen voor een differentiële overdrachtsbelasting voor buitenlandse kopers, een bezitsbelasting op tweede woningen, zeker in combinatie met digitalisering (CRIB, Kadasterkoppeling).
Niet tegen buitenlanders, maar vóór bewoners
Dit beleid is niet tegen buitenlanders. Het is vóór onze bewoners. Curaçao kan buitenlandse investeringen blijven aantrekken, maar dan wel onder duidelijke voorwaarden die onze lokale samenleving beschermen. Wie echt wil investeren in Curaçao, begrijpt dat woningen in de eerste plaats een sociaal goed zijn, en geen beleggings- of exportproduct. Bewoners verdienen bescherming, net zoals in Spanje, Zwitserland, Oostenrijk of Canada.
Het tij is nog (net) te keren
De woningmarkt op Curaçao is snel aan het kantelen van sociaal naar speculatief bezit. Zonder doortastend beleid zal het eiland in tien jaar tijd — net als Bonaire — worden geconfronteerd met een samenleving die geen zeggenschap meer heeft over haar eigen grond, huizen, buurten en leefomgeving. Dat betekent niet alleen onbetaalbare huizenprijzen, maar ook een verlies aan controle, identiteit en sociale cohesie. En eigenlijk zijn 5 jaren al verstreken. Het nieuwe regeerakkoord geeft veel aanknopingspunten. Internationale praktijk wijst uit: ingrijpen is mogelijk én effectief.
Maar het moet nu gebeuren. Want hoe langer de situatie aanhoudt, hoe moeilijker zij terug te draaien is. Het vraagt politieke wil, bestuurlijke daadkracht en maatschappelijke steun. Alleen dan blijft wonen op Curaçao iets voor iedereen – en niet alleen voor wie in dollars of euro’s denkt.
